江西庐山牯岭是一个终年云雾缭绕的百年老镇,庐山当局近期宣布了一项将大幅改写历史的计划——从明年开始

2002年,庐山历史上第5次发展规划出台。在这项被称为“一下一上”的方案中,上万名庐山居民将被逐步下迁,以完成庐山旅游转型和整体上市的战略。上世纪末,鼓浪屿曾施行纯旅游发展策略,但随着学校和居民外迁,被指责丧失文化传承的鼓浪屿渐渐走向衰败。如今有着相似发展策略的庐山能避免重蹈覆辙吗?

80块钱,老张开着小比亚迪将游客从九江城区带上庐山。

百年老镇将进行万人迁离

“明年这个时候,我这车就上不去了。”他指了指盘山公路边上一片工地说,“那里在建乘客换乘中心呢。”

江西庐山牯岭是一个终年云雾缭绕的百年老镇。1886年,英国传教士李德立发现了它,当时它被称作牯牛岭,李德立在赋予它新名牯岭(英文cooling)的同时,还将这里缔造成一个上流社会的避暑胜地;1980年,一部改革开放后最早的言情片《庐山恋》为它带来了大量游客,至今络绎不绝。

等那个工地完工,庐山的南北山门都会下迁到山脚,游客都得在山脚下买票后,统一换乘或考斯特或金龙牌的“环保旅游车”上山。

在这个小镇上,四处留影的观光客、拎着小菜悠闲行走的原住民比比皆是。然而,这样的景象也许一年后会被改变。根据庐山管理局的计划,为了促进庐山旅游转型升级,从明年开始,庐山上的上万名居民将被逐步迁往山下的庐山新城。

开车为生的老张,家住庐山云雾深处的牯岭镇,在山上度过了将近半个世纪。对他来说,“明年这个时候”的最大变化,还不在于将没有了拉客上山的营生,而在于将永久地离开在庐山上的“家”。

万人迁离后的百年老镇将会发生怎样的变化,人们充满疑问。

庐山当局近期宣布了一项将大幅改写历史的计划——从明年开始,庐山上的居民,将被逐步迁离这个他们生活了100多年的名山小城,迁往山下的庐山新城。

故土难舍

这一计划涉及牯岭镇几乎全部居民共1.2万多人。他们当中绝大部分是像老张这样的庐山管理局职工及家属。

搬迁的消息早在4年前就已传出。最近的消息是,几个月后,在九江威家镇芳兰村为牯岭镇居民下迁所建的“庐山新城”第一期将交房。明年,第一批1000多户庐山居民将入住。

这是自英国传教士李德立1886年开发庐山以来最大的变迁。搬家似乎不可避免。老张正以复杂的心情等待着这一天。“外人以为我们住在庐山上,过着神仙似的生活,很少知道我们的苦恼。”老张说。

从2008年开始,在庐山三叠泉附近做生意的黄小文夫妇,每年都会被召集参加1至2次下迁动员会。“每次都是务虚的说一下迁后的生活。”根据规划,景区内的居民会成为最早一批搬迁户。黄小文说,会议召开者唯一告诉他们的是,景区商铺租赁还没到期的商户,搬迁后可继续在景区内开店,但必须乘坐景区的环保车上山。

和所有住在这座世界文化遗产山上的人们一样,老张至今没能像同一辈的其他国企职工那样,通过10年前的房改拥有自己的住宅,而只能交着象征性的房租,住在山上那些中国历史上最著名的别墅里。如今,搬下山,可能意味着那一直虚拟的个人房产权利得到变现。

在牯岭人眼里,庐山并没有电影里那么美好。除了凉爽的夏天,其他季节里的气候都过于潮湿,而且庐山是全国唯一一个没有实现房改福利的地方,越来越多的人口拥挤在只有2平方公里的小镇里,很多家庭的居住面积不足40平方米。

“在九江市城区东南面的庐山新城,规划了4000套住房,这些房屋足够牯岭镇搬迁的居民所需。”庐山风景管理局宣传部副部长崔小毅说。

然而,真的要走,牯岭人还是舍不得。尽管据说山下的新房会实现他们的房改福利,但原住民对庐山仍有挥之不去的眷恋。

庐山人大搬家,只是一个更大的资本经营计划的一小部分。庐山管理局党委书记郑翔将此计划概括为“一下一上”——“下”就是下迁山上居民,“上”是庐山景区的整体上市。

超负荷的景区

下山与上市

庐山人也知道,如今景区越来越不堪重负。1980年只有6000多名常住居民的牯岭镇,如今已成为拥有1.3万名常住居民和5000名流动人口的大镇。

庐山居民整体搬迁的消息,早在4年前便有释放。

为解决人口增长带来的住房问题,庐山上盖起不少房子,也建造了许多别墅,景区因此变得杂乱无章。

彼时,庐山官方委托清华规划院新修的《庐山风景名胜区总体规划(2006-2025)》中,规定“逐步将山上与旅游无关的人员全部迁移至山下居住,力求做到山上上班、山下食宿,以减少庐山上的非游客人群,使其与风景名胜区环境的承载量相适应”。

此外,每年150万游客在给庐山带来几十亿元的经济效益的同时,还制造出1.8万吨的生活垃圾和200万吨废水。

庐山近年一直有着向“会议中心、景观博览中心和常年型旅游休闲度假基地转型”。在管理局看来,转型的提是居民下迁,为游客和酒店让出生活和环境空间。

庐山环保局透露,2000年左右庐山污染最严重时,花径旁边的如琴湖因牯岭镇上排污出现了富氧化,整个湖面一片稠绿;冬天时,居民烧煤导致了庐山上空烟雾弥漫,二氧化硫和烟尘严重超标。

一个显著的例子是,庐山上600所历史遗留的别墅,其中约有三分之一为休养所的职工及家属居住。在官方看来,这是资源上巨大的浪费。

为了解决这些问题,2002年,庐山管理局委托清华大学建筑学院编写《庐山风景名胜区总体规划(2006-2025)》。专家组经过实地考察后,最终建议将庐山分为4个区域:无居民区、居民衰减区、居民控制区和居民聚居区,进行“大生态观下的整体保护”。

“庐山是少有的景居结合的避暑胜地,问题是大量优质资源被低效益占用,需要将这些资源置换出来。”庐山管理局一位官员说。

在这一规划中,首次提出了将庐山居民搬迁下山的想法。

“庐山的山体比较小,山顶上大概只有32平方公里,这么小的范围内,旅游事业发展和环境承载力存在矛盾”,崔小毅强调。

五次规划

在中国的诸多名山中,庐山是常住居民和流动人口最多的景区。官方统计有1.3万多名常住居民和0.5万流动人口。旅游高峰期,每天还有2万多名游客上山,年产生活垃圾1.8万吨、废水200万吨。

其实,庐山在过去的100多年里已经历了4次规划。第一次的规划者是牯岭镇缔造者李德立。规划原则是“尽量结合地段环境”,即依照长冲山地的自然走向,将山地规划成长方形和不规则的多边形。

此外,汽车可以直接开到牯岭镇上,镇上有1700余辆单位用车和私家车,旅游旺季,每天还有2000多辆旅游车上山,交通拥堵,噪音、尾气严重。

第二次规划发生在1936年国民党收回庐山的所有权后。当时的民国政府计划在此建造国家公园和行政院部办公房屋,还决定每年拨10万元从事庐山建设。但此事在战事中不了了之。

这些都让庐山精美的山水如牛负重。把山上居民全部搬下山,似乎是个一举多得的主意,包括兼顾“上市”这步棋。

1956年6月,使“庐山成为拥有12万至15万人规模的疗养城”的第三次规划构想出台后,党政军机关纷纷在庐山开办休养所、疗养院。牯岭镇的居民变成了疗养所的厨子和警卫。

此前,庐山管理局已引进中国国旅集团,组建庐山旅游发展股份有限公司,该公司庐山风景管理局占股73%,国旅1.27亿元资金入股,占27%,试图尽快整体上市。

1980年,为了应对日益增多的游人,庐山设立风景区管理处。也就在这一年,他们请来了同济大学的丁文魁主持制定《1982年—2002年庐山风景名胜区总体规划》,除确定将庐山建设成一个有独自风景特色的名胜外,还历史性地提出将疗养院迁出庐山,以实现对庐山的保护。

官方数据显示,2009年,庐山风景区全年接待来山游客445.68万人次,旅游总收入36.7亿元,门票收入2亿多元。

目前最新规划无疑比前任的步伐更大。在完全禁止景区破坏性开发的前提下,包括清华大学建筑学院教授金笠铭在内的众多专家首次明确提出,将庐山风景资源价值较高、对保护生物多样性、水资源和生态环境具有重要作用的区域里的居民迁出,仅允许科研人员、管理人员和必需的旅游服务人员进入。

崔小毅说,未来上市公司名下经营资产有7、8栋别墅,2个宾馆、露语茶叶公司,景区观光车等,其他别墅仍然分属不同机构管理,包括庐山疗养院、房地产管理局等。上市公司如果想要经营其他别墅或者景区其他资产都必须花钱购买,但上市公司篮子里将来是否会放进更多的别墅和景区资产,目前还不明朗。

金笠铭同时也提到,对形成山地田园风光和人文景观的一些社区,在严格控制居民数的前提下,对原有居民予以保留,但规划中并未提及保留多少居民才是适宜的。

但有一点是明白的,为了更成功的旅游开发和更顺畅的股市运营,居民下迁已箭在弦上。

庐山管理局希望,通过这个规划,到2020年使庐山风景名胜区完全恢复其历史真实性和完整性。

山上山下的产权纠结

“一下一上”争议

但居民搬迁暂时还没有时间表,“我们成立了一个工作小组,明年实质搬迁之前公布有关细节”。崔小毅说。

人们将此次规划案概括为“一上一下”。“下”,指的是旅游功能布局的调整。将行政管理机构、部分居民以及其他与旅游不直接关联的部分转移至山下。腾出机关和居民占用的别墅等旅游优质资源,提高庐山核心景区的环境承载力,为游客提供宽松、舒适的环境。“上”是指旅游经营方式的转变,将庐山旅游增资扩股、整体上市。

棘手的事看来不少。庐山管理局在江西地位特殊。1949年后,由于成为国家领导层的开会场所,庐山的政治级别相对一直较高,为地级单位,直属省府,与山下的九江市关系微妙。山上还有130余家管理局直属单位及中央、省、市驻山单位。这无疑增加了下迁工程的复杂性。目前这些机构如何处置仍无定论。

在庐山管理局看来,这个方法无疑是目前最完美的:既可以将大量旅游资源置换出来,拓展旅游业发展空间,又可以解决庐山负荷过重的问题。

“首批下迁的。将是住在水源地附近的居民,还有核心景区,如三宝树、庐山植物园附近的居民”,崔小毅说。

但方案一经公布,立即遭到舆论批评。很多人指责庐山管理局“一下一上”的实质是穷人下山富人上山,是资源再分配。学者们则担心,没有牯岭人的庐山将会丧失文化传承,最终沦为一个庸俗的商业社区。

此外,庐山的居民人口相当于一个小城镇,房产利益的重新分配是最敏感的议题。

与庐山有着相似境遇的鼓浪屿,就是庐山的前车之鉴。上世纪末,厦门市政府在旅游发展政策的驱动下迁离原住民,尽管此后每年在鼓浪屿上的投资达上千万乃至上亿元,10多年后,这个岛屿还是以不可控制的速度衰败,它曾经具有的人文精神也逐渐枯萎。

九江市发改委批复显示,庐山新城位于九江城区庐山大道中段,南临芳兰湖。总规划用地1700亩,用地性质包括安置房和部分廉租房。这两种用地性质又增加了分配复杂性。

专家们的指责让庐山管理局颇感压力。“我们只说部分居民会迁下山。”庐山管理局一再强调,牯岭镇全部居民下山的报道不实。但对于具体的搬迁居民数量及步骤,目前只是成立了拆迁小组,其余仍在酝酿。

“根据时间表,今年10月份,第一期1102套房子要交付使用,然后是旅游服务中心和新城小学,完成以后,到明年进入实质性房子分配阶段。”崔小毅介绍。

并不简单的拆迁

新城很大一部分职工是要交一部分钱的,只收成本价。细节尚待明朗。“比如说,房子分多大,多少钱一平,按工龄算还是按级别算,还是按人口算。”

究竟有多少庐山居民会被迁下山?庐山管理局的数字几经变化:2006年7月22日对外公布是迁移1.2万名牯岭居民;3天后变成了“不是全部庐山居民,而是4000余名行政管理机构的干部职工”。现在,官方只用“部分”来模糊替代。不过,人们从庐山下的4000多套房子估算,下迁居民将不会少于1万人。

为了推广庐山新城,2009年2月,庐山管理局制作了一个比例为1:260的新城的沙盘模型。当时,郑翔指着沙盘模型说:“整个庐山新城就是一座花园,住在这里就像是住在庐山一样”。

万人下迁并非易事。经初步计算的搬迁费用将达16亿元,但庐山每年财政收入只有2亿元。而另一难题是,居民下迁后的生活来源是什么?

失去牯岭人的庐山

官方的设想中,在新城内大力发展洗涤业是解决问题的首选渠道。将山上宾馆酒店的床上及餐饮用品送到山下清洗,山下菜类洗干净后净菜上山,既解决就业,又把污染物留在山下集中处理,还节省山上的用水量,可谓一举三得。

这不是这座千古名山第一次经历剧烈的转型。

下迁还存在着如何协调景区内130余家管理局直属单位及中央、省、市驻山单位的关系,这些机构如何处置仍无定论。而各单位在山上遗留的商铺,庐山居民在山上的私宅如何补偿,是拆还是建?下迁的牯岭人是否还有夏天回来避暑的权利?种种问题,更没人说得明白。

庐山曾是陶渊明、李白等古代山水诗人的乐园,但让庐山进入近代的是英国人李德立。

龙 婧

1886年,这位时年23岁的传教士爬上庐山,买地,修路,建起第一栋别墅。他成立公司,将规划好的土地分块出售,在南昌武汉卖地,做广告,手法同现在房地产开发商一样。他将凉爽的山顶小镇命名为“牯岭”

到1927年,庐山上已有别墅560栋,来自十几个国家的居民几千人。随着东谷别墅的繁荣,租借地以西的地盘,形成中国人自己的城镇,从事服务业。

1949年后,庐山外国人别墅收归国有,庐山开始第二次转型。庐山被规划为面向“全国工人、干部、知识分子的亚洲最大的疗养城”。党政军机关纷纷在庐山开办休养所、疗养院,中共中央几次影响中国历史进程的重要会议在此召开。牯岭镇居民成为这些招待所、疗养院的职工、警卫、厨师等。

“到80年代,《庐山恋》播放后,很多人自发上庐山旅游,山上一些效益较差的单位就开始为这些旅游的人提供食宿。”庐山的旅游大潮从那个时候开始,一直到现在。这被认为是庐山第三次转型。

“在晚清以来的历次转型中,庐山的城市化控制得不当,导致环境恶化。”庐山社会变迁的研究者、南昌大学旅游管理系副教授龚志强说。

尽管如此,龚志强反对将居民全部迁下山去。

“牯岭镇明末清初发展下来,是山区城市化的典型个案。这里牯岭镇的文化氛围非常浓厚,跟庐山居民聊天,跟与山脚下九江人聊天感觉都不一样”,龚志强说,牯岭镇给庐山带来社会文化生态的附加值,是黄山等名山无法提供游客的。

他担心,如果所有人迁下去,牯岭的文化传承就中断了。牯岭完全成为商业社会。这并不是旅游者希望看到的庐山。

崔小毅对此的解释是,“下迁也不是说山上全都没有人了,有的职工还是会住在山上,有些在山下住,在山上工作。”

不仅学者,对于搬家,牯岭镇居民也是五味杂陈。

九江学院本科生钟诚曾在牯岭镇街头调查居民们对下迁看法。问卷显示,被调查者最关注的问题是下迁后就业、收入、住房、安置后续工作、福利等。

镇上的居民大多从事旅游相关职业,比如在镇上开出租车、经营餐馆,开特产小卖部或超市。一些人担心搬下山以后,小生意做不了了,收入要减少。

官方也设想了解决之道:一是南北山园门换乘中心服务内容的增加,能提供数百个新增就业岗位。二是在新城内兴办洗涤产业。山上宾馆酒店的床餐纺织品送到山下清洗,山下菜类洗干净后净菜上山,既解决就业,又把污染物留在山下集中处理,还节省山上的用水量。

支持搬迁的居民,认为这可以善住房条件。因为地处景区,庐山一直没有改,没有产权,也不能新建房屋,许多庐山人几代人住在拥挤的公房里,条件艰苦。

清华大学教授金笠铭为庐山编制下迁战略,他撰文说,“风景区居民不掌握景区资源所有权,即使是当地居民数代耕种的土地也不属于居民所有。因此,景区居民是弱势群体,其权利最易受到侵犯,在处理风景名胜区资源保护与旅游开发的问题时,往往从迁移当地居民入手,如何迁移却很少考虑居民的需求”。

对此,崔小毅表示,庐山管理局也作过居民调研,分成不同类别,不同住房情况,听取居民的诉求。方案公布时也会征求大家意见,召开听证会等。